2022年上半年全国房地产交易政策解读
2022年5月份以来，围绕着刺激经济，发挥金融支持作用的中央各类表态更为频繁。央行、银保监会、证监会，发布专题会议精神，进一步研究金融支持经济的相关内容。另外，深交所也在5月发布《关于支持实体经济若干措施的通知》。上述政策内容涉及到了针对房企端、金融投资端、需求端，有助于对近期市场环境压力较大下房企的稳定发展，购房者的入市，发挥有力作用。同时，这也意味着近期会有更多更丰富的政策内容出台。
在前三个月，各地密集地通过降利率来对信贷政策松绑后，5月15日，中央发声，明确将首套房贷款利率下限调整为LPR减20个基点，给到了市场一剂强心针，也给到了地方在贷款利率上更大的放松余地，给与了刚需及新市民购房的信贷支持和保障。此次政策响应了此前中央“完善房地产政策”的导向，在贷款规模、投放节奏等方面都有表述，更加完备了房贷政策。叠加此次LPR下调至4.45%，房贷利率下限将进一步下降至4.25%，接近2016年房贷利率85折期间4.165%的水平。这将有助于降低居民购房成本，激活居民信贷需求，从而对房地产市场构成实质性利好。
一、各地住房消费刺激政策5月达高峰，放松限购的二线城市逐渐增多
今年以来，各地楼市松绑政策涉及171个省市地方，截至5月底，各地共发布政策频次300余次，并呈现逐月陡增趋势，尤其5月已达140余次，较4月翻番。
从松绑政策类型上看，主要涵盖放松限购、限贷、限售、限价、信贷政策、公积金支持，购房补贴、二手房交易税费、落户门槛降低等针对需求端的松绑，以及土拍监管优化、预售资金监管优化等针对供给端的松绑。其中，信贷政策及公积金支持政策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定。
同时，各地的放松力度在5月份持续加大，尤其是多种渠道对限购政策进行松绑，如对多孩家庭、父母投靠家庭等特定人群可多购一套住房；外地人或新市民购房缩短社保年限要求等。或者直接取消特定房源的限购，如远郊，甚至是所有的二手房限购。
如“南京520新政”相当于彻底取消了二手房的限购，释放了政策宽松的导向。在今年的此轮松绑政策中，南京还对多孩家庭放松限购，对非本市户籍购房的社保时间也予以降低以及降低贷款利率、放松房屋套数认定标准、提高公积金贷款购买二套房额度等。
据统计，5月，武汉、太原、杭州、成都、西安、济南、厦门、合肥、海口、大连、南京、长沙、苏州、东莞等18个城市松绑限购，其中大部分都是强二线城市。进一步说明了当前二线城市已处于放松政策出台的高频阶段，其市场压力较大。当前各项供给端及需求端的政策正在发生叠加效应，并且从一手房蔓延至对二手房进行定向放松，随着政策持续发酵，对整个房地产市场会产生积极效应。
二、盘活存量资产与一二手市场联动成为一种创新手段
5月，长沙对个人住房盘活作为租赁住房的，“一户核减一套”家庭购房套数，相当于增加了购房资格。
盘活存量资产，是作为拓展保障性租赁租房渠道的一种手段，但是从个人业主手上去获取房源，并与一二手市场进行联动，长沙还是全国首创。对于政府，一是，可以快速收储相关房源用作政策性租赁，完成今年相关保租房的供房计划；二是，从土地出让再建造需要过多时间，此新办法能大幅缓解保租房建设压力，同时达到土地集约化的目的；三是，给与这些业主增加“房票”，能够活跃房地产市场，使行业稳定健康发展。对于业主，能盘活手头存量资产，拥有长期稳定的租金收入，又能通过新增的“房票”，或者首套优惠的贷款成数和利率，对原有住房进行改善。长沙此项新政达到了政府和购房者的“双赢”。
我们看到，已经有城市开始借鉴长沙这样的创新。5月31日成都发布的新政中指出，居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，承诺5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。
类似这样的做法，相信今后还会不断有城市效仿，尤其是改善型需求较大的城市。
